二手房交易流程及法律风险提示 作者：未知     时间：2017-07-04    来源：互联网

　　摘要：二手房交易是指已经在房地产交易中心完成备案、初始登记后再次上市进行交易。

　　现今社会，二手房市场十分活跃，但交易过程中却总是出现这样那样的问题，导致许多人对于二手方交易心存畏惧。那么二手房交易有哪些流程?又有哪些法律风险呢?

　　二手房交易流程及法律风险提示

　　1、确定交易对象及交易标的房屋

　　确定交易对象与交易标的房屋俗称“看房”。在此过程中，由于交易双方(或者还要加上中介方)对于房屋状况的信息不对等且卖方及中介都有可能说谎，所以极易出现法律风险。

　　法律风险提示：(1)交易对象的风险：买方的经济能力，交易相对方的资信都需要进行评估，以减少交易风险;(2)标的房屋的风险：A、产权性质是否属于可交易; B、卖方对标的房产是否具有产权及代理人是否有授权;C、卖方的产权是否完整;D、卖方的产权是否存在抵押、是否被冻结;E、标的房产是否有优先购买权人，如承租人;F、买方所忌讳的其他情况

　　2、签合同与支付定金

　　看好房子，核实房屋产权后，签合同及交定金就是顺理成章的事。虽然，很多人并不特别注意这个环节，但实际上它却是整个交易过程中最为重要的。一份好的合同会对交易起到促进的作用，对意图违约的一方则有强大的约束作用。所以交易双方均不能忽视它。

　　法律风险提示：合同内容的约定不合理，不完善导致无法依约履行或违约成本低而无法达成约束违约的目的。

　　3、赎楼

　　不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。但一般来说，赎楼是卖方的责任。赎楼，常用的有两种操作方式：其一，业主通过担保，向银行借款赎楼;其二，买家通过担保向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家。

　　法律风险提示：买家赎楼的风险极大，出于风险考虑，买家最好要求采用第一种方式赎楼。否则如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题等，买家极易陷入被动境地且会致使利益受损。

　　4、付首期及资金监管

　　除产权问题之外，二手房交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已经成体系，买卖双方按照既成规定来做，法律风险很小。主要的风险来自于交易另一方的不配合。

　　法律风险提示：(1)买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。(2)倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款。

　　5、选银行和办按揭

　　如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。银行审查后，会出具一份贷款承诺函。

　　法律风险提示：(1)如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备。(2)如果出现贷款批不下来的情况，交易双方可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

　　6、过户及交税

　　过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是约定均由买家承担，就只需要买家到场。

　　法律风险提示：(1)房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。(2)目前房价上涨，有业主会虚构债务让法院查封房产，让房产交易无法进行，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。

　　7、交房

　　交房的时候，一般会涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。

　　法律风险提示：(1)约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大，以保证卖方不会拖欠费用及搬走、损坏家具。(2)在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。如果没有，则需要在合同中进行约定，并注明违约责任。

　　法律风险防范

　　从上述的交易流程和风险提示可以看出，二手房交易由于交易金额较大，对非专业的购房人来讲其中蕴藏着大量的法律风险，一旦掉以轻心，就会引发纠纷，给自己造成重大损失。对购房者来讲，希望可以预防风险或将风险降到最低;对卖房者也同样如此。

　　那么，那么谁来帮助交易方预防风险或将风险降到最低呢?答案当然是律师。“委托人的合法利益最大化”是律师服务的最高准则，谁聘请律师，律师就维护且只能维护谁的合法权益。因此，只有律师才能为委托人排查风险、规避风险。

　　律师在交易过程中，能为委托人提供以下的服务：

　　1、审核相关信息的真实性：包括审核买卖双方的身份信息的真实性、审核卖方对于标的房产的产权的真实性、审核中介公司的资质是否适格。

　　2、对于买家而言，律师还可以协助审核标的房产的产权、是否存在禁止交易或限制交易的全面信息。

　　3、律师可以对合同的制定提供专业意见。

　　4、起草并协助签订补充协议：对于协议履行过程中出现的新情况，可以起草并协助委托人签订补充协议。

　　5、协助办理贷款、过户以及房屋交接等手续：审核相关资料、协助做好证据保留及资料交接。

　　律师存在的最大意义并不在于通过诉讼解决纠纷，而是在于通过事先预防以避免纠纷的发生。

　　在当今社会中，几乎所有发达国家的房产交易行为中均有房产律师参与其中，这充分说明了律师参与房地产交易对于交易方有着不可忽视的作用，但在国内，该项服务却几近空白。广东卓尚律师事务所针对大众需求，现推出“二手房交易律师陪同服务”。由专业的律师及法律人士陪同客户进行交易，通过对房屋产权状况进行调查、协助制定交易合同、监督和协助履行合同义务等方式帮助当事人控制法律风险并促成交易的顺利进行。

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