二手房手拉手交易流程 作者：未知     时间：2017-07-04    来源：互联网

　　摘要：最近对二手房交易比较感兴趣,其实中介交易和手拉手流程基本是相通的(都是政府制定的规则), 希望能帮助大家. 各个区域交易流程多少有些不同,大家可以咨询当地交易中心.

　　一: 预备工作, 看房

　　卖家:

　　知己知彼: 自己的房子是否是普通和非普通住房, 满5唯一,满2年和不满. 营业税,个人所得税是有区别的,虽然现在都是到手价,但是买家还是要支付相应费用,可以根据自己的情况合理报价. 比如你的邻居和你报的一样价格,装修楼层类似,但是人家是满5唯一,你不是, 那报价肯定会有所差异.

　　估价: 可以去安居客,房天下,爱屋吉屋, 赶集, 58同城 新浪微博@互助卖房 根据小区均价预估,再根据自己的楼层,朝向和房型重估. 当然,具体如何定价要看房东心态如何了,大家都懂得,有的是按照自己实际需求,有的是按照别人的建议,从买卖技巧来说,报一个稍微高一点的房价来试探 也属于正常行为.但自己要知道就行.(以上纯属个人建议,如有误导请谅解)

　　挂牌: 俗话说,不要在一棵树上挂死, 卖房渠道很多,除非你本人不在上海, 没必要独家委托, 如果你非要独家请仔细阅读条款,回家2个人以上研究后再决定.

　　比较传统的是中介挂牌, 可以委托自己门口几个靠谱的中介, 跟他们说你的到手价, 自己空余时间, 什么时候不希望打扰, 主动权要掌握在自己手里.(这里特别提醒,一定要买一个新的手机号码和手机,卡号几十元,一个老人机几百搞定,电池杠杠的,不然你后悔一辈子,别说我没提醒你).

　　网络挂牌也比较简单, 58, 赶集, 新浪微博@互助卖房, 文字情况描述要点到为止,不要夸大也不要谦虚, 有图有真相, 切记在白天有阳光的日子拍照, 尽量不要在晚上, 普通智能手机就能拍出好照片,注意光线问题, 不要把好房子拍暗了, 技巧是手点屏幕比较暗的地方对焦, 有条件的整理好房间再拍, 当然也不要房间拍的太亮,实事求是就行. 记得别忘记小区环境, 有的女生买房就讲感觉的.

　　如果有贷款的卖家自己要搞清楚 还剩下多少贷款, 如果提前向银行还贷需要多少时间,这个和以后签合同涉及到的日期是息息相关的. 此房是否有户口,户口关系是否复杂, 此房产权是否清晰,这个卖家自己应该最清楚,心里要有底. 详细可以参考下面买家注意事项.

　　对下家也是有一定资质要求的,如果下家要贷款,那是否及时能贷出来 , 不是说合同上写什么就不管了,卖家也许是置换房屋,一环扣一环. 这里顺便提下,其实卖家和买家都可以先去做个 个人信用调查, 别以为信用卡逾期是小事,到时候贷款办不下来郁闷了.

　　很多卖家都是置换房屋, 所以 对于买家要掌握的知识也可以参考下

　　买家:

　　前言:买房的风险要远远大于卖房, 现在很多都是以卖方为主导地位, 不过原则问题千万不能松口, 现在房价动辄就是几百万,不得半点马虎.

　　前面提到的, 买家个人的信用问题, 公积金能贷款多少, 商业多少, 可以先去问问中小银行. 从贷款金额和自己的付款能力来大概制定自己买什么价位的房子,不要买了房做人太累就不值得了. (信用初步网上也可以查询 http://www.pbccrc.org.cn/)

　　初次看房前要大概统一好要选什么房子,自己到底要的是什么,买房有时候一般都是一家人的想法,我一个朋友前后看了80多套房子, 要求也根据自己家人的变化在不断改变. 我以前在青客做过几个月房管员(专门做合租房的), 电话里问客户想要什么房子,见了面再细问,后来还要根据这个客户的真实需求来推荐合适的租房. 这里说下对中介朋友的建议, 好的中介代理人可以帮用户匹配到好的房子,提高成交概率, 不过有时候是客户自己没方向, 大家开无轨电车. 文字说不清楚,大家自己领悟吧.

　　学区房,大家自己深入研究下,这里不展开, 我想妈妈们肯定要比我专业了. 这里顺便提下 有的学区房是隔年的,今年轮到明年轮不到,还有细节问题最好去问问对口学校的招生条件.

　　找房子,目前来说中介还是首选把 (包括爱屋, PS:个人觉得爱屋的租房金额有虚高现象,不清楚卖房给的参考价是什么情况), 可以网上和电话里面初步选中介,也可以到自己喜欢的小区找中介. 把自己的真实需求告诉中介, 任何签字情况请特别注意, 装傻没问题,就说等老公来了再说(老婆同理), 反正一个白脸一个黑脸都没问题, 看好房去吃小龙虾喝个啤酒,讨论讨论. 再好的房子都不要冲动,是置换不是投资,机会还是有的, 看房中后期可以带好银行卡, 再急也最好第二天付定. 天下不会掉馅饼的, 你付定这么急,还不如看房别拖时间,大家都是周六七, 你可以平时晚上.

　　现在房东直接挂房子也不少,最近比较火的是 新浪@互助卖房,特点是真实房源不重复, 虽然猴子比较”霸道”,不过确实还是很不错的, 别忘记58,赶集的个人房源(赶集个人房源很多都是中介和爱屋,搞不懂), 就是图片和描述比较少, 对了,看房还有个房多多手机客户端. (特此说明, 本人并非中介, 和互助卖房, 58 赶集 房多多没什么经济来往和关系, 并非广告,如果大家有好的可以留言 我会补充)

　　在此我说下,也许大家不爱看, 虽然我标题里面写的是手拉手,但是如果你是通过中介找到的房子也不要老想了跳中介,毕竟人家赚的是辛苦钱,不要觉得没做什么事情,你看个30多套房子,其实中介成本就在这上面,虽然这家中介没陪你看这么多次,但是其他中介不是白忙了么, 当然了如果自己找到上家,同意手拉手,更好. 关于中介也不要太担心, 熟悉了交易流程, 比普通中介还牛,有什么好担心的.

　　(中介篇, 不想看跳过)看中房子最好和房东当面谈初步价格, 防止那个啥…. 大家心平气和坐下来慢慢谈,喝瓶汽水,什么的,不要站着谈价格,切记, 当然中介估计会干扰, 不过也是有原因的,冲动人和冲动人谈判很容易崩掉的,哈哈, 而且降价往往是需要时间窗口的, 毕竟都是几万以上了,卖家不会轻易让步的, 如果买家是委托中介的, 要他们经理,资格老的帮忙谈, 当然这里涉及意向金的问题, 我还不是很熟悉,稍后注意事项会补充,有经验的网友也可以分享 谢谢.

　　手拉手当面谈, 人么,都有感情的,如果电话里面预约是晚上看房,房东又住里面,照片和描述自己都比较满意, 你楼下买个西瓜上去也没多少钱, 大家吃吃水果谈谈房子,做做朋友, 然后有意向了再谈价格不迟, 也许上面的方法不实用, 大家琢磨琢磨里面的道理吧,将心比心.

　　付定金前的准备: 是买几百万的房子,不是买菜, 和上家关系再好(俺打自己耳光了), 该说清楚的一定要说清楚,该写的写,该调查的调查. (1)看中房子拉产证调查, 看看是不是有抵押,贷款, 产权人姓名, 到时候付定的时候和房产证是否一致. 上午看的满意下午拉,晚上看的满意第二天拉, 马虎不得,切记. (到当地交易中心 20元,带好自己身份证,对方详细地址就行). 这里顺便说下, 产证上人员情况和付定有直接关系,比如一个人,单身成年未婚,这是最简单的,如果是一个人名字以结婚,这个付定的时候需要对方一起到场确认并签字的. (我再找找详细的情况,以后补充)

　　户口问题, 最好是表明购房诚意后, 和卖家一起去派出所验证户口情况,这个要房东本人到场的, 房东肯不肯就看买家本事了, 买家可以规避户口风险,特别是 户口有名字,房产证没有名字,请特别留意, 不要什么上上家留下来就晕了.

　　其他: 前面忘记提到 房龄了,老房子一定要关注,和贷款有关系. 再说下商住两用的,单价是低,你要去看看使用年限,交易费,物业费和水电费的计算方式,不然到时候吓死你.

　　二: 付定金:

　　(网上提前下载定金合同协议, 补充条款. 重点内容大致再提下.

　　卖家注意事项 1.网签日期,首付日期[首付一般是网签当日], 首付金额, 付款方式, 违约责任和对应金额), 卖家也要搞清楚买家是否贷款,很多都是置换,资金衔接不上就麻烦了,同样如果没有及时支付是合同取消赔钱还是违约金. 买家是否限购,银行贷款是否能批下来, 买家是否首套,提醒他税费不同, 信用如何(可以让下家提供信用报告,最好夫妻双方,当然自己也可以把信用给买家看 ,大家公平).

　　买家注意事项 1.卖家户口迁出期限, 日违约金额; 2卖家税赋问题,营业税,个人所得税 满5唯一,满2年,不满2年,普通住房,非普通. 光嘴说没用,这里金额牵扯很大 白纸黑字写清楚3.卖家是否有贷款一定要搞清楚,还欠银行多少钱,首付后卖家是否能把贷款还清[一定要注意卖家是否把钱去还贷款了]. 当然卖家是否有外债要看人品了. (有方法适当防范, 以后会写出来). 付定金最好银行划账,有银行收据, 以后贷款会用到,自己以后也说的清楚,还有,付定金的时候房产证上的名字都到场签字确认(有个事情还需要大家参与, 如果是卖家是夫妻,但是老婆名字不在房产证上,是否也要老婆签字确认收定金,请知道的网友说下. ) 引用网上的 一句话:” 卖方人产权问题(相当重要，不注意，葬送你的中介费，及贷款首付或购房部分定金)分为：单身(成年)，已婚，离异，未成年。这些问题必须在你交中介费及房屋定金前全部确认好，必须!” 单身(成年)/已婚/离异/未成年人 情况都不同哦, 有案例的大家可以分享下,我也会收集这部分内容, 往往容易忽视.

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