房屋租赁合同之未合法报建法律风险 作者：未知     时间：2016-10-30    来源：互联网

房屋租赁合同

之未合法报建法律风险

一、基本案情：

陈某与甲公司于2015年7月1日签订房屋租赁合同，约定陈某将位于XXXX共计1700平方米出租给甲公司作住宅使用，租金按房屋建筑面积40元/平方米计算，月租为68000元，期限自2015年7月1日至2015年12月31日，2015年7月1日至同月31日为免租期，甲公司于2015年10月15日前支付2015年8月至9月租金136000元，2015年11月15日支付2015年10月至11月租金136000元，2015年12月31日支付2015年12月租金68000元，甲公司未按约定时间支付租金超过7天，陈某有权单方面解除合同，超过约定时间还租金的，每天以租金总额的5‰收取违约金。合同项下，陈某签字确认，甲公司法定代表人签字并加盖印章。

陈某确认甲公司于2016年1月8日清空涉案房屋，并确认租金及违约金计算至2016年1月8日。

陈某不能提供涉案房产的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。

二、律师说法：

陈某未提供涉案房产的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此涉案房产的租赁合同违反了法律的强制性规定，为无效合同。双方签订租赁合同时，未尽其应有注意义务，未审核涉案房屋产权情况，对于该合同无效，原、甲公司双方均有过错，均应承担相应的责任。

对于陈某要求解除合同，由于双方合同无效，故该诉讼请求不予支持。双方应互负返还义务，因此，对于陈某要求甲公司返还涉案房屋。

虽然双方涉案的租赁合同为无效合同，但甲公司实际使用了涉案房产，应向陈某支付实际使用期间的房屋使用费。

由于双方的房屋租赁合同无效，因此对于陈某要求甲公司按合同约定支付违约金的请求无法得到支持。但鉴于甲公司未及时支付涉案房屋使用费，对陈某确有造成利息损失，故本院支持陈某利息损失部分，至本判决指定清偿之日止，按中国人民银行同期借款利率计算。

三、法条链接：

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条甲公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

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