正确处理房屋买卖合同违约责任 作者：未知     时间：2017-12-26    来源：互联网

　　摘要：违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。那么，买房时应该如何确定房屋买卖合同的违约责任呢？接下来就在下文为您详细介绍。

　　一、如何确定房屋买卖合同违约责任

　　对于商品房买卖合同纠纷中违约责任如何确定，是出现此种争议后必须解决的问题。但是由于商品房买卖合同大多属于格式格式，对于违约责任的承担方式约定相对比较明确，一旦出现约定不明的情况，我们也可以根绝《商品房买卖解释》的有关规定确定有关损失的计算方法。 《商品房买卖解释》第17条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　《商品房买卖解释》第18条第2款规定：由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任；如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。

　　另外，在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定，具体包括：

　　1、出卖人恶意违约。具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。

　　2、出卖人存在欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在治理同样适用惩罚性赔偿。

　　二、商品房预售要注意什么

　　有些房地产开发商或利用房地产业处于卖方市场的行业优势，或利用熟悉房地产法律法规的优势，在合同中设下陷阱，作出对消费者不利的约定。常见的陷阱有以下几种，请注意预防。

　　1、在合同约定的价款外另行约定收取其他费用，如水电贴费、室外管线施工费等；

　　2、删除了格式合同中按照《商品房销售管理办法》相关规定约定的面积差异处理条款，另行约定为每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整；或只选择面积误差的违约责任，不允许买受人解除合同，可能影响买受人的投资决策。

　　3、出卖人逾期交房的违约责任较买受人逾期付款的违约责任低；或逾期交房时间长的违约责任较逾期交房时间短的违约责任低，或仅对买受人逾期付款的违约责任进行约定，对出卖人逾期交房的违约责任不作约定。

　　4、在房屋交付期限中约定遇停水、停电、雨天等非出卖方原因，交付期限可据实予以延期，可能导致交付时间处于不确定状态。

　　5、因出卖人原因导致买受人退房时，出卖人承担的责任较轻。

　　6、在收取产权登记费用的情况下，合同约定出卖人仅负责将有关资料报产权登记机关备案，逃避违约责任的承担。

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