营改增后，二手房怎么缴税 作者：未知     时间：2017-10-13    来源：互联网

　　核心内容：营改增后，二手房怎么缴税？２０１６年５月１日我国将全面实施营改增，针对二手房，对销售不动产，则明确一般纳税人销售其２０１６年４月３０日前取得（不含自建）的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照５％的征收率计算应纳税额。下面将为您做一个较为详细的陈述。

　　具体规定

　　个人将购买不足２年的住房对外销售的，按照５％的征收率全额缴纳增值税；

　　个人将购买２年以上（含２年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照５％的征收率缴纳增值税；

　　个人将购买２年以上（含２年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

　　二手房征收率５％

　　经国务院批准，自２０１６年５月１日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，确保所有行业税负只减不增。

　　随后，财政部公布了四大行业增值税税率，建筑业和不动产业税率为１１％。５月１日开始的扩围与以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，主要是个人二手房交易。

　　细节显示，个人购买不足２年的住房对外销售的，按照５％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买２年以上（含２年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　营改增变化不大

　　营业税税率５％，增值税征收率也是５％，看上去这个比率一样，但营业税是价内税，增值税是价外税。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加。

　　根据增值税的算法，需要先计算出销售额。例如王女士有一套售价２００万元（含税、购买不足２年）的房子，最终增值税应纳税额为（２００÷１．０５）×０．０５＝９．５２万。当前营业税下是总价按照５％的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为２００×０．０５＝１０万元。

　　增值税额是根据买入和卖出的差价判断，在这期间房子增值幅度越大，缴纳的增值税也就越多。这就意味着，增值税究竟是否会高过营业税还不一定，这取决于最终的交易价格。对于一些年限较长的房子来说，甚至更多取决于此前的价格上涨幅度，目前短期的影响相对较小。

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